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droit de l'urbanisme

  • Bientôt la loi ALUR ?

    Après un examen en commission mixte paritaire, le projet de loi sur l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été adopté par l'Assemblée Nationale et le Sénat les 19 et 20 février dernier.

    Comme cela était prévisible, soixante députés et soixante sénateurs de l'opposition ont saisi le Conseil Constitutionnel le 24 février. A ce jour, il n'a pas encore rendu sa décision.

  • Le règlement du PLU plie face au développement durable

    Depuis peu, le code de l’urbanisme énonce que les dispositions d’urbanisme, par exemple un règlement de PLU, qui empêcheraient l’utilisation de matériaux ou dispositifs durables sont inopposables à une demande d’autorisation d’urbanisme.

    Un règlement trop restrictif perd ainsi toute valeur par la voix de la loi. Un permis de construire ne donc peut être refusé pour ce motif, même si le projet est contraire au règlement du PLU.

    A la question d’un député sur l’application de cette règle aux toitures végétales, le ministère de l’Ecologie répond par l’affirmative. En voici l’intégralité :

    Question :

    « M. Marc Francina attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie sur la parution du décret d'application de la loi portant engagement national pour l'environnement (loi n° 2010-788) datant du 13 juillet 2011. En effet, cette loi du 12 juillet 2010 prévoit, en son article 12 intégré au code de l'urbanisme à l'article L. 111-6-2 concernant les matériaux et dispositifs durables : « Nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, le permis de construire ou d'aménager ou une décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergies renouvelables ».

    La loi laisse par exemple à penser que l'installation d'une toiture végétale permettant une rétention d'eaux pluviales serait possible, et ce malgré les éventuelles interdictions ou prescriptions des articles 11 sur l'aspect architectural des plans locaux d'urbanisme (PLU). Le décret du 13 juillet pris en application de cette loi cite uniquement les « matériaux d'isolation thermiques des parois opaques des constructions, et notamment, le bois et les végétaux en façades ou en toiture », les « équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeubles concernée ».

    Le dit décret ne semble donc plus justifier l'installation de toitures végétales motivées par des dispositifs de rétention d'eaux pluviales. Il lui demande donc de bien vouloir l'éclairer sur ce sujet ainsi que sur les éventuelles initiatives gouvernementales en la matière. »

    Réponse

    « En application de l'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme, l'article R. 111-50 du même code dresse la liste des dispositifs, matériaux ou procédés auxquels les dispositions d'urbanismes contraires ne peuvent pas être opposées, en cas de dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme.

    Les toitures végétales favorisant la retenue des eaux pluviales relèvent de cette liste, à double titre. Elles constituent en effet des matériaux d'isolation thermique, au sens du 1° de l'article R. 111-50 qui évoque expressément les végétaux en toiture. Il y a en outre lieu de considérer qu'une toiture végétale destinée à retenir les eaux de pluie constitue un équipement de récupération des eaux de pluie correspondant à des besoins de consommation domestique, au sens du 4° de l'article R. 111-50.

     

    Par conséquent et conformément à la volonté du législateur, les dispositions d'urbanisme dès lors qu'elles s'opposent à l'installation de toitures végétales, ne doivent pas être appliquées. »

  • Parole d'avocat...

    "Nul n'est censé ignorer la loi, mais, en droit public de l'urbanisme, se tenir à jour du droit et de la jurisprudence à une semaine près, ce qui est le principe de notre cabinet, est une gageure"

    Me Vital-Durand, avocat associé chez Gide Loyrette Nouel.

    source : Les Echos, 20 mars 2013

     

  • Rappel du Conseil d'Etat au sujet l'entretien des chemins ruraux

     

    Un propriétaire exaspéré par le piètre état du chemin desservant sa parcelle a saisit la justice pour obtenir réparation des dommages qu'il estimait avoir subis du fait de l'usure prématurée de son véhicule et du risque encouru pour sa santé. C’est le maire de la commune qu’il a mis en cause, puisque celui-ci lui avait adressé un courrier lui indiquant qu’il faisait « au mieux pour résoudre le problème posé par le mauvais état de ce chemin ».

    Sans surprise le Conseil d’Etat (CE 26 septembre 2012, M. Garin, n° 347068) écarte la demande de ce particulier qui a du être mal conseillé pour intenter pareil recours.

    Selon sa jurisprudence habituelle, le Conseil d’Etat rappelle que  « la responsabilité d’une commune en raison des dommages trouvant leur origine dans un chemin rural n’est pas en principe, susceptible d’être engagée sur le fondement du défaut d’entretien normal » (CE 1er octobre 1965, Cts Bidaud, n° 60557) et ajoute « qu'il en va différemment dans le cas où la commune a exécuté, postérieurement à l'incorporation du chemin dans la voirie rurale, des travaux destinés à en assurer ou à en améliorer la viabilité et a ainsi accepté d'en assumer, en fait, l'entretien » (CE 20 novembre 1964, Ville de Carcassonne).

     

    En l’espèce, le courrier ne traduisant aucun accomplissement de travaux d'entretien par la commune, la responsabilité de la commune ne pouvait être engagée.

    Circulez, il n’y a rien à voir…

     

  • Breuillet : contrôle des divisions foncières

    La chose est assez rare pour être rapportée : la commune de Breuillet (91) a délibéré le 27 juin dernier pour soumettre à déclaration préalable toutes les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, de propriétés foncières dans les zones naturelles du POS (NC et ND).

    C'est en effet ce que permet l'article L. 111-5-2 du Code de l'urbanisme dans les "parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages".

    La loi permet à la commune de s'opposer à la division si celle-ci, "par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques".

    Toute vente ou location effectuée en violation de cette disposition, peut être annulée en justice.

  • Filippetti au secours des architectes

    En réponse à une énième sollicitation du président de l'ordre des architectes, la ministre de la culture, Aurélie Filipetti, s'est déclarée favorable à l'abaissement à 150 m² - contre 170 m² actuellement - du seuil en deça duquel le recours à un architecte n'est pas obligatoire.

    Cela s'appelle du lobbyisme.

    Nous verrons ce qu'en pense la ministre du logement...

  • Feu la majoration des droits à construire

    Souvenez-vous : « Pour les trois ans qui viennent, tout terrain, toute maison, tout immeuble, verra ses possibilités de construction augmenter de 30 %. » Tels étaient les propos du président de la République, Nicolas Sarkozy, dans son intervention télévisée du 29 janvier dernier.

    Moins de deux mois plus tard, dans un dernière course avant la fin de la session parlementaire, était adoptée la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire, publiée dès le lendemain au Journal officiel.

    Cette loi a fait long feu. Dans la foulée des élections présidentielle et législative, elle vient d'être abrogée par une nouvelle loi adoptée en procédure accélérée. Ce 25 juillet, les députés ont adopté sans modification la proposition de loi transmise par le Sénat. La publication au Journal officiel ne devrait pas tarder.

    La nouvelle majorité fait donc marche arrière. L’article L. 123-1-11-1 du code de l'urbanisme, coeur du dispositif de majoration de 30 %, est purement et simplement abrogé. Les communes qui avaient préparé un dossier et organisé une consultation du public vont interrompre la procédure.

    Toutefois, les majorations déjà nées de la loi du 20 mars ne sont pas remises en cause. Cela concerne une quinzaine de communes qui ont déjà pris les mesures nécessaires pour l’application de la majoration des droits à construire. La loi du 20 mars 2012 s’y appliquera jusqu’au 1er janvier 2016. Etant précisé que « à tout moment », le conseil municipal peut adopter une délibération - précédée de la consultation du public   - mettant fin à l’application de cette majoration.

    Selon les calculs réalisés alors par le Ministère de l’Ecologie, ce dispositif de majoration devait permettre la construction de 40 000 logements par an pour un coût budgétaire nul. Cela n’a pas suffit à convaincre la nouvelle majorité qui a jugé cette procédure « fastidieuse et contraignante ». La commission des lois du Sénat a même évoqué « l’abrogation salutaire d’une loi, symbole de l’urbanisme jacobin »...

  • Quel est le délai de recours contre un PLU ?

    La procédure d'élaboration ou de révision d'un Plan Local d'Urbanisme s'achève par une délibération du conseil municipal approuvant définitivement le projet de PLU.

    C'est cette dernière délibération qui peut être attaquée en justice. L'annulation de cette délibération fait alors "tomber" le PLU.

    Le code de justice administrative indique que la juridiction, en l'occurence le tribunal administratif, doit être saisie dans un délai de deux mois.

    Toutefois le code de l'urbanisme précise que ce délai ne court qu'à compter de l'exécution des formalités de publicité et d'information liées à la délibération. A savoir :

    - la délibération doit être affichée pendant un mois en mairie,

    La date à prendre en compte pour l'affichage est celle du premier jour où il est effectué.

    - une mention de cet affichage doit simultanément être insérée dans un journal local.

    En outre, dans les communes de plus de 3 500 habitants, la délibération doit être publiée au recueil des actes administratifs de ladite commune.

    En cas de contestation, c'est à la mairie qu'il appartient de rapporter la preuve de l'exécution de ces formalités ; à défaut le juge considère que l'introduction d'un recours est recevable...

     

     

  • Une brochure sur la majoration des droits à construire de 30%

    Le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie vient de publier une brochure d'explication sur la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire. Il s'agit de ce dispositif voté in extremis avant l'élection présidentielle qui permettrait de majorer les droits à construire de 30 % pendant trois ans.

    Pour consulter la brochure, il faut suivre le chemin suivant : accueil du site > construction, urbanisme, aménagement et ressources naturelles > actualités > dispositif de majoration des droits à construire de 30%.

    Malheureusement, le lien de téléchargement ne fonctionne pas... mais cet incident sera certainement corrigé rapidement par le ministère.

  • Que vaut la Charte d'un PNR ?

    Cette question hante toutes les discussions qui conduisent à la création d'un parc naturel régional (ou à son renouvellement). Autrement dit, que peut imposer la charte d'un PNR ?

    Rappelons que dans notre région d'ile-de-France, 4 PNR ont été créés et deux autres sont à l'étude. La question n'est donc pas anodine.

    Or, le Conseil d'Etat vient d'y apporter une réponse précise dans une affaire concernant le PNR du massif des Bauges (Conseil d'État, 8 février 2012, union des industries de carrières et matériaux de construction de Rhône-Alpes, n° 321219).

    Il y rappelle que "la charte d'un parc naturel régional est un acte destiné à orienter l'action des pouvoirs publics dans un souci de protection de l'environnement, d'aménagement du territoire, de développement économique et social et d'éducation et de formation du public sur le territoire du parc et à assurer la cohérence de cette action avec les objectifs qui y sont définis".

    Il  qu’une charte peut énoncer les mesures permettant de mettre en œuvre ces orientations. Ces mesures peuvent "être précises et se traduire par des règles de fond avec lesquelles les décisions prises par l'Etat et les collectivités territoriales adhérant à la charte dans l'exercice de leurs compétences devront être cohérentes".

    Toutefois, il pose deux limites. D’une part, ces mesures ne doivent pas méconnaître les règles résultant des législations particulières régissant les activités qu'elles concernent. D’autre part, ces mesures doivent être compatibles avec l'objet que le législateur a assigné aux parcs naturels régionaux et nécessaires pour la mise en œuvre des orientations de la charte.

    Se désintéresser de l'élaboration ou du renouvellement d'un charte de PNR serait donc une erreur pour les gestionnaires du territoire. Loin de n'être qu'un énoncé d'orientations générales, un tel document peut contenir des mesures précises qui seront autant de critères d'appréciation pour les décisions prises par les pouvoirs publics...


     

  • A nouvelles règles, nouveaux formulaires

    La taxe d'aménagement, les nouvelles notion de surface de plancher et d'emprise au sol ainsi que l'entrée en vigueur accélérée d'un décret apportant de multiples corrections au régime des autorisations d'urbanisme ont logiquement impliqué une mise à jour des formulaires de demandes d'autorisations d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, permis de démolir, déclaration préalable de travaux, certificat d'urbanisme, déclaration d'ouverture de chantier, etc.).

    Toutes les références à la SHOB et à la SHON disparaissent au profit de la surface de plancher et de l'emprise au sol. Les bordereaux de pièces à joindre aux formulaires sont eux aussi actualisés.

     Un formulaire annexe fait son apparition pour déclarer les "éléments nécessaires au calcul des impositions" au titre des taxes d'urbanisme. Attention, un permis de construire omettant cette déclaration sera jugé incomplet. Et si la déclaration fiscale elle même n'est pas complète, une procédure contradictoire sera engagée pour que l'administration dispose des éléments nécessaires à la taxation.

    Ces nouveaux formulaires doivent être utilisés pour toute nouvelle demande déposée depuis le 1er mars 2012. Ils peuvent être téléchargés sur le site internet officiel de l'administration française accessible au lien suivant http://www.service-public.fr/formulaires/

     Au final, ces formulaires sont-ils plus simples ou moins compliqués ? L'administré appréciera...

  • Des précisions sur la surface de plancher des constructions

    Une circulaire en date du 3 février 2012 et non encore publiée au Journal officiel apporte des précisions utiles au modalités de calcul de la surface de plancher des constructions.

    Entrée en vigueur de puis le 1er mars dernier, cette notion est utilisée en lieu et place de la SHOB et de la SHON. 

    La circulaire contient des croquis faciles à comprendre et rappelle les modalités de l'entrée en vigueur des nouvelles règles.

    Les curieux peuvent consulter et télécharger la circulaire sur cette page en cliquant sur circ surface de plancher (colonne de droite, rubrique document).